O Editorial do Jornal O Globo publicado no domingo, dia 30 de junho de 2024, foi uma daquelas raras oportunidades nas quais os interesses que andam sorrateiros pelos sub-solos do Rio de Janeiro emergem e dão as caras manifestando todas as reais intenções que costumam se camuflar por detrás das manipulações da informação jornalística. Claro e cristalino, só mostra o quanto a luta será longa par que o Flamengo consiga levantar um estádio no terreno do Gasômetro. Muitas barreiras burocráticas ainda serão inventadas, muitas mãos esperando propina por debaixo dos panos ainda serão agitadas antes de todas as licenças, sejam elas ambientais, de trânsito, de autorização celestial ou a que seja.
É por isso que há décadas, para sustentar interesses públicos e privados de apropriação de recursos levantados pela paixão rubro-negra, como já mostramos neste link, o Flamengo é o Rei das Maquetes. Por isto que levou 1 década inteira, como contamos neste outro link adiante, para que o Flamengo conseguisse a concessão de 20 anos do Maracanã, em casos envolvendo corrupção entorno do Engenhão e tentativas de privatizações que acabaram derrubadas. Só com muita luta! E agora terá que ser igual.
É fato que no fim de 2024, com eleição na cidade, com a passagem do pleito tudo evolui de forma muito mais lenta. Tão fato quanto a tentativa da Caixa Econômica Federal de superfaturamento na venda do terreno do Gasômetro para tentar se aproveitar da boa condição econômica do Flamengo, tentando lhe vender um terreno por um preço muito acima do metro quadrado médio de todas as áreas adjacentes ao terreno. O prefeito Eduardo Paes desapropriou o terreno, e assim o edital do Jornal O GLOBO fez seu discurso calhorda, com estas palavras reproduzidas abaixo na integra do que foi publicado no edital de 30/06/24:
"Soa como oportunismo eleitoral o empenho do prefeito do Rio, Eduardo Paes (PSD), pré-candidato à reeleição, para erguer o novo estádio do Flamengo no terreno que abrigou o antigo gasômetro, na região portuária. Um decreto do Executivo permitiu desapropriar o imóvel, abrindo caminho ao projeto rubro-negro.
O Flamengo pretende construir lá uma arena para 80 mil torcedores. O projeto não decolava por impasses na negociação com o fundo administrado pela Caixa para investir na revitalização da área. Em ano eleitoral, Paes decidiu agradar à maior torcida do Rio. Ele alega que o empreendimento não erguerá apenas o estádio, mas também espaço de entretenimento e centro de convenções. A bem-vinda recuperação da Zona Portuária não implica, porém, a construção de outro estádio no Rio.
A despeito de interesses clubísticos e eleitorais, a cidade não carece de novo estádio, ainda mais a apenas 3 quilômetros do Maracanã. Está bem servida com os que tem. Palco das Copas de 1950 e 2014, dos Jogos Pan-Americanos de 2007 e da Olimpíada de 2016, o Maracanã passou por uma reforma de mais de R$ 1 bilhão para se adaptar ao padrão Fifa. Hoje comporta 80 mil torcedores. O Nilton Santos (Engenhão), administrado pelo Botafogo, recebeu obras de R$ 52 milhões para se tornar um estádio olímpico para 45 mil pessoas. Há ainda São Januário, que, pelo plano do Vasco, deverá ser reformado.
Com mais um estádio, o maior impacto recairá sobre o Maracanã, um dos mais tradicionais do mundo. Propriedade do governo estadual, ele hoje é administrado por Flamengo e Fluminense em regime de concessão. O Flamengo tem dito que não o abandonará, mesmo com a nova casa. Mas é improvável que erga uma estrutura orçada em R$ 2 bilhões para jogar apenas de vez em quando. Dificilmente um único clube teria condições de manter o Maracanã sozinho.
Como mostrou reportagem do GLOBO, a manutenção do complexo é cara. Um dos principais desafios da concessão tem sido torná-la economicamente viável diante das limitações comerciais e do pagamento de outorga ao estado. O custo de uma partida absorve até 60% da bilheteria. Pelo contrato, Flamengo e Fluminense terão de desembolsar R$ 400 milhões em obras de recuperação do Maracanã e do Maracanãzinho, além de construir um novo museu. Hoje o modelo de concessão dificulta o uso para entretenimento.
Em vez de erguer um novo estádio, o melhor seria o governo rever as regras da concessão do Maracanã - que acaba de ser renovada por 20 anos -, a fim de corrigir os problemas e de torná-lo um bom negócio para os clubes. Seria péssimo para a cidade e para o país se o Maracanã se tornasse mais um elefante branco, como acontece com estádios construídos ou reformados para a Copa de 2014, que passam a maior parte do tempo às moscas. Um dos melhores e mais populares estádios do mundo não pode ser palco apenas de jogos ou shows eventuais. Com a queda no público, a conta da manutenção sobrará para o estado. Para todas as torcidas, portanto".
A imagem do editorial de O GLOBO
Não há nada a se acrescentar ao que foi dito pelo rubro-negro Ricardo Hinrichsen em sua conta de twitter: "Como previsto, os anticorpos começam a se movimentar. Onde vc lê 'a cidade não precisa de mais um estádio', leia 'tem muita gente que precisa, para seus interesses pessoais, que o Flamengo continue a jogar no Maracanã'". Perfeito!
Em paralelo a estes fatos, no dia seguinte ao editorial, em 1º de julho, Victor Travancas (do partido DEM), advogado e subsecretário do gabinete do governador Cláudio Castro (PL), havia anunciado a intenção de atravancar a posse do Flamengo ao terreno do Gasômetro através de uma ação judicial para impedir a desapropriação decretada pelo prefeito. O prefeito Eduardo Paes (PSD) desfiou-o a encontrar alguma irregularidade na ação, e disse que por tal fala o governador Cláudio Castro deveria exonerar Travancas. No dia seguinte, o subsecretário então recuou de sua intenção manifestada.
Em texto conjunto publicado junto a Luciano Bandeira, presidente da OAB, e Marcos Luiz, secretário-geral, Victor Travancas abordou uma reunião entre as partes na qual estes conheceram os detalhes sobre a revitalização da zona portuária, a que o teria levado a desistir de levar o caso até a Justiça.
Eis a integra da nota, publicada em 2 de julho, pela OAB do Rio de Janeiro: "O presidente da OAB/RJ, Luciano Bandeira, e o secretário-geral da OAB/RJ, Marcos Luiz Oliveira e Souza, se reuniram nesta terça-feira, 02/06, com o advogado Victor Travancas para apresentar o projeto do futuro Estádio do Flamengo – no terreno do Gasômetro – e os enormes benefícios que serão levados para a região, que atualmente está em completo abandono. Após o encontro, o advogado comprometeu-se a não judicializar a questão, o que atrasaria a revitalização da área e o consequente incremento econômico. A expectativa é que o Flamengo leve importantes projetos sociais para a região, favorecendo jovens e crianças em situação de vulnerabilidade social. A OAB/RJ está sempre comprometida em contribuir com ações que tragam desenvolvimento para o estado do Rio de Janeiro e levem melhorias para a vida da população, pautas também defendidas pelo projeto de construção do novo estádio do Clube de Regatas do Flamengo".
O editorial de O GLOBO também levou a uma resposta oficial do prefeito Eduardo Paes, que publicou artigo no próprio jornal dois dias depois da publicação do editorial, eis a íntegra do texto que saiu no jornal em 2 de julho sob o título "Novo estádio do Flamengo não prejudica o Maracanã":
"Na (pessoa) física, torço pelo Vasco, o que não é nenhum segredo. Na jurídica, sempre pelo Rio. Defender e apoiar o novo estádio do Flamengo é defender os interesses da cidade e dos cariocas, não poderia ser diferente.
O Flamengo é um clube de dimensões nacionais, tem a maior torcida do Brasil. O clube projeta o Rio no país e no mundo, movimentando nosso turismo e nossa economia. Estudos da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano e Econômico mostram que o Flamengo foi responsável por mais da metade dos R$ 3,96 bilhões de impacto econômico do futebol na cidade em 2023. Estudos preliminares apontam que, com o novo estádio, o clube, sozinho, poderia representar um impacto de R$ 3 bilhões.
Não se pode minimizar a importância da economia do futebol para o Rio. É por isso que, como o Flamengo, todos os clubes cariocas sempre receberam meu apoio sem distinção, independentemente de qualquer eleição. Ajudamos a transformar em realidade os centros de treinamento do Fluminense e do Vasco, como fazemos com o do Botafogo. Prorrogamos a concessão do Nilton Santos e viabilizamos recursos para a reforma de São Januário. Essas são apenas algumas das iniciativas tomadas, que não beneficiam só os quatro grandes. Também doamos as arquibancadas da Arena do Futuro para a Portuguesa e parte do Estádio Aquático Olímpico para o Bangu, como parte do legado olímpico.
Além do impacto na economia, a construção do novo estádio do Flamengo no terreno pretendido pelo clube, no Gasômetro, efetivaria mais um elemento-chave na revitalização da região portuária, essencial para o Rio. Para tanto, ele deve ser mais que um estádio: um complexo multifuncional que inclua espaço para eventos, lojas abertas para o público e áreas de convivência, alinhado ao desenvolvimento urbano sustentável da região.
O projeto também deve levar em conta o impacto na mobilidade urbana, uma prioridade de meus mandatos. Não à toa, construímos ali o Terminal Gentileza, que conecta a região e o Centro ao resto da cidade. O Flamengo já se mostrou comprometido em colaborar com melhorias viárias, reformulação dos passeios públicos e do sistema de transporte. O acesso deve ser facilitado pelo bairro de São Cristóvão, sem comprometer a Avenida Francisco Bicalho. Também pretendemos expandir o VLT até as estações Leopoldina e São Cristóvão, facilitando a conexão com trem e metrô.
Ao contrário do que alguns argumentam, o novo estádio não prejudica o Maracanã, que, é notório, tem sofrido com o excesso de jogos (até quatro vezes mais partidas que alguns dos principais estádios europeus), comprometendo até a qualidade do gramado. No ano passado, chegou a receber três jogos em três dias consecutivos, uma maratona que acelera o desgaste da estrutura. O Maracanã tem uma importante dimensão pública e jamais poderia pertencer a apenas um clube. É um patrimônio de todos os cariocas, de todos os brasileiros. Seu papel deve se assemelhar ao de Wembley, em Londres, que convive em equilíbrio com os múltiplos estádios de grandes clubes na cidade.
Fui eleito prefeito do Rio três vezes, sendo vascaíno e portelense. É subestimar a inteligência do carioca achar que o voto é movido por paixões clubísticas. Tratando-se de eleições, só há espaço para uma paixão, a paixão pelo Rio".
No dia 8 de julho foi publicado o edital para o leilão do terreno, a ser realizado em 31 de julho de 2024, com o lance mínimo estipulado em R$ 138 milhões.
Imediatamente a primeira a reclamar foi a Caixa Econômica Federal. Com um curiosidade: o Flamengo havia sinalizado à Caixa que estaria disposto a pagar R$ 250 milhões, mas a entidade argumentou que queria receber R$ 400 milhões. Quando o valor de lance mínimo foi anunciado, a Caixa protestou, dizendo que o terreno valia R$ 250 milhões.
O assunto estava deixando muita gente preocupada. E isto ficou claro por um movimento coordenado emergindo de São Paulo logo no dia seguinte à publicação do editar.
O Movimento do Corinthians contra o estádio do Flamengo
No dia seguinte à publicação do edital, em 9 de julho, um artigo no Portal UOL na Coluna de Juca Kfouri (jornalista torcedor do Corinthians), uma matéria no site independente "Meu Timão", e uma publicação no twitter feita pelo ex-presidente do Corinthians, Andrés Sanches, mostravam toda uma mobilização alvi-negra paulista para tentar barrar a aquisição do terreno.
Curiosamente, Andrés Sanches que era o presidente do Corinthians quando foi feito um movimento articulado com a Caixa Econômica Federal e o então Presidente da República, Luiz Inácio Lula da Silva, outro notório torcedor corinthiano, para a construção do estádio do clube em Itaquera.
Escreveu Andrés Sanches em sua conta no twitter: "Os funcionários do Flamengo na imprensa não comentam nada, o terreno vale 380 milhões e a prefeitura desapropriou por 135 milhões kkkkkk".
Já Juca Kfouri publicou no UOL cedeu o espaço em sua coluna para texto de Carlos Vainer, sob o título "É urgente o debate público sobre o estádio do Flamengo" o seguinte texto, reproduzido abaixo na integra:
"É necessário barrar o escândalo da desapropriação de grande área no centro da cidade para entregar a um empreendimento privado – o estádio do Flamengo.
É mais um passo do prefeito, e da coalizão que o apoia, para privatizar a cidade.
Além dos aspectos legais claramente expostos por Sonia Rabelo, há que levar ao debate público os nefastos impactos urbanísticos.
Caso concretizado o projeto, teremos mais um grande estádio de futebol na cidade, o quarto, que virá somar-se ao Maracanã, Nilton Santos e São Januário.
Este novo estádio será implantado a apenas quatro quilômetros do Maracanã, uma verdadeira insanidade em termos de distribuição de equipamentos públicos no espaço urbano. Tal proximidade implicará, de fato, na inviabilidade de eventos simultâneos nos dois espaços, em virtude de problemas de circulação.
Ademais, quando pensamos no uso efetivo de um estádio, nos damos conta de que estaremos reservando 90.000 m2 no coração da cidade para serem usados, no máximo, oito horas por semana (na hipótese, pouco provável, de haver dois jogos ou eventos por semana).
A isso o prefeito chama de “revitalização” do centro da cidade.
Outros usos, como residências, serviços vários, parques e jardins ofereceriam um uso muito mais intenso e coletivo desta enorme gleba no centro da cidade.
Se não bastasse, pela dimensão pretendida, teremos uma verdadeira barreira edificada, implantada no coração da cidade, com dramáticos impactos na mobilidade urbana… a menos que novos e custosos investimentos sejam feitos para reconfigurar a rede viária na região.
Como bem destaca Sonia Rabelo, onde está o plano urbanístico de que a implantação deste estádio seria a principal motivação?
Onde os estudos de impacto ambiental e vicinal?
Onde a justificativa para entregar a um empreendedor privado área de tal dimensão?
A área será entregue ao Clube de Regatas do Flamengo em ônus?
É bom lembrar também, que além do ônus da desapropriação, os custos de obras viárias e infraestrutura necessárias recairão sobre a prefeitura, isto é, sobre o fundo público, enquanto os benefícios, estes, serão privados.
Qual a necessidade disso?
Será que as escolas e postos de saúde, será que o saneamento público não deveriam ser prioridades para gastos da prefeitura?
Há que abrir o debate público e impedir que o prefeito se utilize da enorme simpatia popular pelo Flamengo seja utilizada para mais um esbulho ao patrimônio público e urbano do Rio de Janeiro".
* Carlos Vainer é economista, sociólogo, Doutor em Desenvolvimento Econômico e Social pela Université de Paris I – Panthéon/Sorbonne, Professor Emérito da Universidade Federal do Rio de Janeiro (2022), Professor Titular- Colaborador do Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional (PPUR/UFRJ).
A melhor reposta a este texto foi publicada por Fabrício Chicca em sua conta de twitter @mundonabola, integralmente reproduzida a seguir:
"Primeiro, vamos estabelecer em qual segmento vamos focar as discussões, começando pelas questões legais. No texto citado, o autor refere-se às questões legais expressas por Sônia Rabelo, jurista, no Diário do Rio. No primeiro parágrafo, ela não é capaz de expressar com a nitidez necessária quem é o proprietário do terreno, que não é a Caixa, um banco público, mas sim um fundo de investimento imobiliário fiscalizado pela CVM, cujo cotista é o FGTS, administrado pela CEF. Causa surpresa que a propriedade do terreno não seja explicitada no início do texto, bem como as obrigações de um fundo de investimento, para que se possa discutir conceitualmente o tema em questão.
A autora, de fato, e com propriedade, refere-se à Constituição, citando: “é a letra i do art. 5º do Decreto-lei 3365 que diz: ‘1. i) a abertura, conservação e melhoramento de vias ou logradouros públicos; a execução de planos de urbanização; o parcelamento do solo, com ou sem edificação, para sua melhor utilização econômica, higiênica ou estética; a construção ou ampliação de distritos industriais”. Contudo, no mesmo artigo 5º, no item “n”, lê-se que é considerado utilidade pública “a criação de estádios, aeródromos ou campos de pouso para aeronaves”. Algumas linhas abaixo, no § 1º, lê-se que a construção ou ampliação de distritos industriais inclui o loteamento das áreas necessárias à instalação de indústrias e atividades correlatas, bem como a revenda ou locação dos respectivos lotes a empresas previamente qualificadas. O texto indica que é factível e previsível que entidades privadas, desde que previamente cadastradas, sejam partes interessadas em desapropriações, no caso o exemplo refere-se a indústrias, mas mesmo assim, trata-se de governo desapropriando área privada para entidades privadas. A autora refere-se à Constituição como instrumento para prevenir que qualquer poder executivo exerça deliberadamente o direito constitucional à desapropriação sem que haja interesse público, justo, mas a Constituição menciona que estádios têm utilidade pública. O restante do texto, uma vez que a autora não acerta na questão da propriedade do terreno, torna a teoria das questões legais frágeis e pueris.
Em seguida, o professor emérito, título concedido a professores universitários aposentados com extensa contribuição nos seus campos de atuação, refere-se à quantidade de estádios na cidade do Rio de Janeiro, hoje três, e depois do estádio do Flamengo, quatro. Três estádios significam que dois clubes precisam dividir um estádio, fato raro no futebol moderno. Curiosamente, uma análise rápida e comparativa sugeriria que três estádios não são suficientes. Em São Paulo, cada clube da série A tem seu próprio estádio, além do Pacaembu recentemente privatizado, e de uma dezena de outros estádios relevantes na região metropolitana da cidade, como a Arena Barueri, o Anacleto Campanella, o Bruno José Daniel, o Estádio Primeiro de Maio, o Canindé, entre outros.
Uma comparação internacional talvez seja mais relevante. Na Grande Buenos Aires, há 10 estádios para 20 mil pessoas no distrito federal, 2 em Avellaneda, 1 em Banfield, 3 em La Plata, 1 em Lanús, 1 em Lomas de Zamora, 1 em Morón, 1 em Quilmes, 1 em Temperley, 1 em Vicente Lopez, 1 em Villa Maipú e 1 em Victoria. Portanto, são 24 estádios dentro da Grande Buenos Aires, uma cidade comparável em tamanho, não em geografia, com o Rio de Janeiro. Em Londres, há 12 estádios para mais de 20 mil pessoas (Wembley Stadium, Emirates Stadium, London Stadium, Stamford Bridge, White Hart Lane, Charlton Athletic, entre outros). Similar ao Rio de Janeiro, temos Lima, no Peru, cidade com muito menos tradição no futebol, com 4 estádios para mais de 20 mil pessoas.
Outra menção contestável refere-se à distância entre os estádios Maracanã e o novo estádio. A cidade do Rio de Janeiro é a cidade com maior dificuldade no Brasil para expansão imobiliária e tratar como insensatez a proximidade entre equipamentos apenas pela distribuição espacial é uma teoria que seria reprovada em qualquer banca de doutorado na Sorbonne ou na UFRJ. A desigualdade da abrangência do transporte público dita uma equação cujo resultado colocará equipamentos dessa magnitude em locais próximos, onde há acesso relativamente abrangente a transporte públicos e grandes vias de acesso, além disso, qualquer urbanista trata as regiões centrais das cidades como áreas ideais, de fácil chegada portanto democratizando o acesso. O posicionamento do equipamento de acordo com a disponibilidade de transporte público e acesso dos torcedores seria mais inteligente do que propor uma distribuição homogênea de equipamentos urbanos, cada um, por exemplo, a 10 km de distância uns dos outros. Como seria levar 70 mil torcedores a Guaratiba, ou mesmo na Barra? Citando Buenos Aires novamente, e considerando a geografia menos complexa da cidade, ao redor de La Bombonera há outros três estádios em menos de 4 km de distância, são: o estádio do Huracan Tomás Adolfo Ducó, e em Avellaneda, Estudiantes (Libertadores) e Racing (Presidente Perón), estes distantes meros 200 metros um do outro. Hoje já não é possível realizar eventos de grande porte em São Januário e no Maracanã nos mesmos dias, por questões de circulação e segurança, mesmo que os estádios fossem a 10 km de distância, os eventos não ocorreriam simultaneamente. O mesmo ocorre com o Nilton Santos.
Em seguida, o autor refere-se a um problema legítimo: a pouca ativação em dias que não houver jogos. Nesse ponto, faltou aprofundar-se mais nas questões urbanas locais, no edital do leilão e nos planos do Fundo de Investimento para o terreno. A área, que permaneceu desocupada por 20 anos, contaminada, murada e abandonada, e conforme confirmamos com incorporadoras que operam no Rio de Janeiro, com pouco interesse do mercado imobiliário. Com essa perspectiva, há um plano para o terreno elaborado pelo fundo. Lembremos, o proprietário é um fundo de investimento, que foi criado para ser o braço privado na Parceria Público-Privada (PPP) que desenvolveria a região do Porto Maravilha, ou seja, atuaria para desenvolver a região como um fomentador e não um especulador que pode sentar no terreno e esperar a melhor hora de colocá-lo no mercado. A prefeitura é o P, ou a parte pública. Esse braço deveria desenvolver a região, fomentar o desenvolvimento imobiliário ora como investidor, ora como proprietário de terrenos e cepacs. O mercado nunca absorveu o potencial da região, e com isso, o terreno encalhou. Muito grande para um empreendimento comercial ou residencial (117 mil m² antes da desapropriação e 86 mil m² com a exclusão da área do terminal Gentileza), não havia como o terreno ser vendido pelo valor imaginado pelo Fundo.
Duas questões são relevantes: a primeira refere-se ao potencial construtivo originalmente pensado para o terreno, que comportaria torres de escritórios de 50 andares. O potencial construtivo para aquele terreno específico foi definido para que o terreno abrigasse torres de escritórios. Mas atualmente, o mercado do Rio de Janeiro tem uma vacância de 35% nos escritórios, de acordo com o relatório da JLL, empresa imobiliária que emite relatórios semestrais de mercado. Ou seja, não há mercado para escritórios, e possivelmente o terreno ficaria vazio por muitos anos. A segunda questão relevante foi o movimento do fundo para melhorar a sua perfomance financeira. Em 2022, quando o fundo estava em estado de iliquidez, o relatório do próprio fundo sugeria a venda dos ativos do fundo por valores menores do que aqueles pagos originalmente, demonstrando o quanto o terreno não tinha procura. Para tentar viabilizar a comercialização da área, uma consultoria foi contratada para apresentar um master plan e uma estratégia de venda dos ativos da área em questão. O documento, disponível no site do fundo, sugere o desmembramento do terreno em quatro partes: duas seriam destinadas a residências, e duas, de frente para a Francisco Bicalho, para edifícios de escritórios. Nós confirmamos que o fundo iria de fato desmembrar o terreno.
O autor brevemente toca nesse ponto, mas sem a profundidade necessária. Enquanto considero legítima a discussão sobre o que seria melhor para a cidade — um estádio ou edifícios comerciais e residenciais —, o texto falha em relatar que a parte dos edifícios comerciais não seria lançada nos próximos anos e a ativação da região seria comprometida. Ou seja, a discussão que deveria ser mais aprofundada seria: o que é melhor para a cidade, um estádio, potencialmente operacional em seis anos, ou edifícios residenciais, com ativação positiva, mas não excelente, já que se tratariam de condomínios murados, com entrada única e terrenos vazios por muitos anos para futuro desenvolvimento de escritórios? Além disso, edifícios de escritórios têm ativação limitada e, nos finais de semana teriam efeitos reduzidos. A possibilidade de um shopping é remota; ainda que todos os terrenos sejam vendidos para residenciais e todos estejam ocupados, a área de influência primária (isócrona de 5 minutos) seria muito fraca para os padrões atuais de shopping centers. Essa informação também foi confirmada por mim junto a empresas desenvolvedoras de shopping. O próprio terminal Gentileza ainda tem 90% de suas lojas vazias, com uma área locável relativamente pequena de 1770m2de área locável.
Por outro lado, a ativação que o estádio poderia provocar fora dos dias de jogos é significativa. A localização atrairá turistas e haverá um movimento constante no estádio, como hoje acontece na sede do clube. Além disso, um pouco mais de esmero por parte do autor o levaria ao item 4.2.6 do edital, que exige integração com o entorno, usos diversos ao redor do estádio, como lojas, museu, restaurantes, bares e serviços, públicos e privados. Além disso, o projeto deverá prever o desenvolvimento do uso do equipamento, privilegiando uma visão urbana de 24 horas de utilidade, durante todos os dias da semana. Para isso, o edital sugere iluminação, projeção, fachada ativa e priorização da mistura de diversas dimensões de Áreas Brutas Locáveis (ABL) com a finalidade de atração de negócios e consumidores. Além disso, o estádio deverá prever a integração com áreas verdes e espaços livres públicos, promovendo o bem-estar da comunidade local, combatendo ilhas de calor usando arborização, paredes verdes e jardins para retenção de enxurradas. Tudo isso exigido no edital.
Ainda voltando a parte legítima que não foi discutida pelo autor deveria ser entre um estádio, que será obrigado a realizar todas as demandas acima enumeradas, e parte dos terrenos vazios, esperando o momento correto de se tornarem edifícios de escritórios com ativação limitada e inexistente durante os finais de semana. A contribuição do autor seria mais válida se contemplasse a divergência acima.
Há ainda uma questão justa com relação ao impacto na mobilidade, e o impacto de vizinhança e ambiental. O impacto na mobilidade, portanto no trânsito, será avaliado quando o projeto for submetido à autoridade local – CET-Rio. Sem um projeto, não há como definir o impacto, imagina-se que seja alto, mas imaginação não é suficiente para determinar o êxito ou falha de um projeto, em universidades essa dedução seria questionada. É sabido que a CET-Rio é criteriosa em suas avaliações, e reputo o processo de aprovação desse projeto nesse órgão como o mais complexo. Também é sabido que caberá ao Flamengo apresentar um plano operacional, ou seja, qual será a estratégia para os dias de jogos, e a CET-Rio poderá exigir alteração do sistema viário. Os custos dessas mudanças não seriam da prefeitura, isso ficaria por conta do clube. O autor parece desconhecer o processo de aprovação de projetos nas empresas de engenharia de tráfego no Brasil. Recentemente, ao Atlético Mineiro foi exigida uma grande obra viária para a aprovação do seu estádio com custo de R$ 212,4 milhões; além disso recairam sobre o projeto: custos de aprovação Ambiental: R$ 95,3 milhões; Social: R$ 12,7 milhões; para uma obra interna de R$ 750 milhões. Belo Horizonte, com atualmente apenas dois clubes na primeira divisão, tem três estádios, o mesmo número que o Rio de Janeiro, com quatro clubes na primeira divisão.
O edital ainda obriga o clube a apresentar um plano de mobilidade que inclua o acesso às estações de transporte de massa e medidas para adaptação do novo polo gerador de viagens às conexões de vias urbanas existentes. Esse plano somaria na discussão acima entre estádio versus torres de escritórios. Essas exigências não seriam feitas a incorporadoras, comprometendo ainda mais a ativação. Além disso, o edital faz cobranças ao futuro vencedor que não seriam feitas a incorporadoras, como plano de desenvolvimento social com a participação das comunidades locais no desenvolvimento do seu projeto. Não se faz, normalmente, tais exigências às incorporadoras.
Não há dúvida nem discussão sobre a necessidade ou importância de escolas, postos de saúde, mas nenhum desses equipamentos seria entregue pelo fundo que detém o terreno. O que se sabe é que o futebol no Rio movimentou R$ 3,96 bilhões, com 50,9% do Flamengo. Com seu estádio próprio, com potencial de receita ainda maior, é plausível acreditar que a prefeitura arrecadará ainda mais e potencialmente poderá investir nos equipamentos necessários. No momento, a prefeitura não está empregando capital nesse processo de desapropriação, mas sim aumentando a arrecadação em alguns anos.
Finalmente, com relação ao lance mínimo de apenas R$ 138 milhões. Um laudo pericial foi entregue e aprovado. Minha experiência sugere que o valor está abaixo do que poderia ser, mas uma pequena nota, discreta no final do documento, nos lembra: o custo do terreno não considera a descontaminação do mesmo. Mesmo que não custe muito para fazê-lo, contaminação não combina com incorporador, que avesso ao risco, tende a diminuir o apetite por terrenos assim, diminuindo a liquidez e aumentando o risco. Lembremos, o caixa venderia o terreno em partes, receberia o pagamento em anos, talvez de forma parcelada, talvez com permutas, talvez o terreno encalhe. Na desapropriação o terreno será pago a vista, inteiro, vale a conta.
Outro ponto importante, igualmente negligenciado pelo autor foi o acordo feito entre a Prefeitura e o Fundo que, além de expandir o prazo e a área para o uso das cepacs, perdoou dívida de R$4.3 bilhões que o fundo tinha com a própria prefeitura. O fundo não pagou o Prêmio pela Opção de Compra (POC) no valor de R$4,3bilhões. O Fundo e o CCPar (atual denominação da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto) no dia Em 9 de agosto de 2023, firmaram um Instrumento Particular de Transação e Outras Avenças (“Acordo”) o que fez mudou o status do fundo de iliquidez para liquidez. Não dá para dizer que o Fundo, na relação entre ele e a prefeitura, está sendo prejudicado. Acredito que a prefeitura deve mais explicações com relação a esse "Acordo", mas o texto não se refere a isso, infelizmente, raso mais uma vez. Aí havia um ponto para ser explorado, esse não se relaciona com o estádio nem com o flamengo, mas com a cidade e os contribuintes. O autor não o fez.
Considero alguns pontos legítimos no texto do autor, mas que foram negligenciados e pouco explorados, conferindo uma contribuição pobre ao debate".
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